La financiación inmobiliaria siempre ha estado dirigida por la batuta de la banca. El sector bancario ha sido la principal —y en ocasiones única— fuente de capital de los proyectos inmobiliarios, y más cuando se trata del segmento residencial. Constructoras y promotoras han estado levantando sus proyectos gracias a los préstamos bancarios, con las exigencias que suponen: recursos propios, elevado número de preventas, avalada experiencia, demostración de la viabilidad del proceso, etc., lo que ha hecho que el propio sector se haya tenido que enfrentar al reto de conseguir financiación por otras vías.
En este post vamos a exponer cuál es la realidad de la financiación inmobiliaria actual y su solución a futuro.
¿Cómo se encuentra la financiación bancaria?
Hay que partir de la base de que la financiación bancaria —o financiación tradicional— en España se concede cuando el promotor ha aportado recursos propios para la compra de suelo. Si no es en su totalidad, el desembolso al menos debe cubrir el 50%. Por tanto, es importante señalar que la financiación bancaria en ningún caso sirve para la compra del suelo sino para el vuelo, es decir, la construcción del proyecto inmobiliario.
La banca sigue siendo el vehículo financiero líder de las promociones inmobiliarias que se levantan en nuestro país. Sin embargo, acceder a este tipo de financiación depende en gran medida del riesgo que exista y de la capacidad y rapidez con que se puedan generar los ingresos necesarios para devolver el préstamo.
Una de las principales barreras actuales para que los promotores, sobre todo pequeños y medianos que son el tejido mayoritario del sector a nivel nacional, accedan a financiación bancaria es que las entidades financieras solo emiten préstamos al promotor que tenga un balance inmaculado y que puedan aportar un 30% o un 40% de recursos propios. Esto supone un grave obstáculo para los promotores que deben buscar otros recursos, lo que está impulsando a la financiación alternativa.
Financiación alternativa: el salvavidas del sector
La financiación alternativa no es únicamente “la alternativa” o única opción posible para un promotor tras una negativa bancaria. La financiación alternativa tiene una ventaja empresarial importantísima: la diversificación de fuentes. Y es que contar únicamente con el apoyo de una entidad financiera, crea una dependencia con un proveedor de servicios financieros que no es óptimo.
A nivel europeo, sobre todo en el mundo anglosajón, la financiación alternativa está muy presente y forma parte habitual del proceso inmobiliario. No es algo excepcional. Inversores privados, fondos institucionales o instituciones privadas financieras son una fuente de financiación importante en el desarrollo de proyectos inmobiliarios a nivel global.
Es cierto que, en España, la financiación alternativa en el ámbito inmobiliario surge, al principio, como respuesta a la necesidad creada por el gap bancario. Sin embargo, poco a poco, los promotores la han ido viendo como una fuente más y han entendido su poder como diversificador. Así, se espera que, en 2025, la financiación alternativa alcance una cuota de mercado del 50%, según datos de la consultora KPMG, equiparándose así a otros países europeos como Alemania o Reino Unido donde la banca convive con los fondos de una forma más equilibrada.
Además, la financiación alternativa inmobiliaria tiene recorrido más allá de la financiación específica de proyectos. Y es que este tipo de financiación es esencial para buscar también los porcentajes idóneos de equity y deuda en una compañía inmobiliaria.
Alternativa Stronghold
En Stronghold apostamos firmemente por las distintas posibilidades que ofrece la financiación alternativa y ofrecemos a nuestros clientes diversas líneas de servicios en el marco del crédito inmobiliario:
- Préstamo promotor – quizá el más conocido porque es el que suele otorgar la entidad financiera, pero en este caso exclusivamente con capital privado.
- Préstamos puente – un tipo de financiación temporal para cuando un promotor tiene una necesidad inmediata de capital mientras obtiene financiación definitiva.
- Refinanciación de deuda – financiación privada a medida para cubrir una refinanciación de deuda u otro coste relacionado con la construcción del proyecto.
Somos la plataforma de financiación privada líder de España, lo que nos permite ofrecer a nuestros clientes soluciones de financiación alternativa flexibles, ágiles y con el compromiso y la seguridad de estar respaldados por una entidad del prestigio de Goldman Sachs.
